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概要：房地产是一个具备二重性的产业。一方面，它是实体经济的一个子部门，另一方面，又有十分反感的虚拟世界经济属性，这主要展现出在价格的强劲波动性、资本细胞分裂的自主性和产业资本的虚拟化等方面。

因此，在分析房地产市场价格否背离其价值时，不仅要从房价收益比、房地产空置率、房价租金比等实体经济的角度抵达，也要从货币供应量、利率、信用、金融自由化等虚拟世界经济的角度抵达。以美国次级债危机为事例，从实体经济因素分析美国泡沫的分解虽有意义，但不存在缺失，美国的次级债危机不仅是一种价格泡沫，堪称一种以货币、金融派生产品为基础的信用泡沫。本文找到，从虚拟世界经济的角度来辨别和预测房地产市场的南北，较之实体经济更有意义，而且，房地产泡沫的管理也必不可少货币金融政策的反对因应。

　　关键词：房地产 虚拟化 实体经济 美国次级债 　　 　　一、传统一元分析框架的缺失 　　 　　房地产被称作“不动产”(Property)，是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中，房地产获取的住宅或厂房是确保这些活动长时间运营必不可少的条件。

因此，在传统的理论视野中，房地产一般都被指出是实体经济中的一个子部门。长期以来，人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、低收入量等实际经济因素来说明和预测房地产经济的周期波动。就房价而言，否早已产生了泡沫，或者，是低了还是较低了，是不是背离其本身的价值，从目前学术界各种观点来看，主要就是指四个方面来取决于。第一个标准是房地产价格收益比(Housing Price-to-income-Ratio)。

所谓房价收益比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可缴纳收益跟房价比大约是3到6倍左右，这是一般的标准。　　第二是房地产空置率(Vacancies)，是所指某一时刻空置房屋面积占到房屋总面积的比率。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，不利于国民经济的身体健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采行一定措施，增大商品房销售的力度，以确保房地产市场的长时间发展和国民经济的长时间运营；空置率在20％以上为商品房相当严重积压区。　　第三个标准是房价租金比，是指每平方米用于面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来取决于一个区域房产运行状况较好的租售比一般界定为300:1～200:1。

如果房价租金低于300:1，意味著房产投资价值比较变大，房产泡沫早已显出；如果高于200:1，指出这一区域房产投资潜力比较较小，后市寄予厚望。房价租金比无论是高于200:1还是低于300:1，皆指出房产价格背离理性现实的房产价值。

　　第四个标准是经济基本面。如果整个经济正处于短路的状态，那么由于其内在的相互关系，可以坚信房地产业也不会有一定的短路的现象。　　不可否认，以上这些指标显然可以说明一些房地产经济活动，但是，研究指出，仅有这些因素足以对房地产波动给与充份的说明。

Quigley用于1986-1994年美国41个大城市横截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、低收入量、每年房屋修建许可和动工数量、空房亲率等实际经济变量及房地产价格迟缓变量对房地产价格展开分析，结果表明，这些说明变量对房地产价格具备一定的说明能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最精确的模型错误率也低约52.73％。19(闻表格2-1)这意味著，房地产市场价格出现异常波动时，只根据实际变量无法对房地产市场展开很好的说明和预测。似乎，房地产价格的变动早已无法仅有由实际经济方面的一元分析来说明，必需联系货币和资本市场等虚拟世界经济领域的因素。　　 　　二、房地产业的二重性 　　 　　在当代社会经济中，房地产是一个具备二重性的产业。

一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，特别强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，指出房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济快速增长以及物价水平大体平行发展。另一方面，却具备十分反感的虚拟世界经济属性。在我国，中国证监会(CSRC)的上市公司分类提示主要是以国家统计局制订的《国民经济行业分类与代码》(国家标准GB/T4754-94)为主要依据。

在证监会的分类提示中，房地产业作为分开的一个门类，在所有产业中名列第15位(分类代码：J)。证监会是将房地产业单列出来，不仅是为了引人注目房地产业的重要性，堪称由于房地产行业产业属性的这种复杂性大不相同，总体来说，证监会是将房地产业列为实体经济的部门。但是美国、英国等国家，不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(GICS)，还是伦敦金融时报的全球分类体系(GCS)，都将房地产业列为金融产业的范畴。在这些虚拟世界经济更为繁盛的国家，房地产业的虚拟化早已十分深刻印象，所以，房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列为的是虚拟世界经济的范畴。

房地产业的二重性特征主要展现出在以下几个方面： 　　第一，房地产的资本化定价特点使房地产价格具备强劲波动性。从实体经济的角度，在一个几乎竞争市场中，一件商品的价格应当相等其成本的加总，是其生产要素投放的总和。以边际成本定价法为事例，方法就是使产品的价格与其边际成本大于，即P=MC，当某一产品的价格与其边际成本大于时，构建了帕累托拟合。但是，当房地产仍然是一种纯粹的消费品或轻巧消费品，而作为一种最重要的投资品经常出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就仍然是建筑及土地成本要求的供给和由消费者效用要求的市场需求的一种平衡，而是以未来收益现金流的票据方式经常出现，体现的是投资于房地产所能带给的预期收益和资产贬值的潜力，这是一套与成本定价法几乎有所不同的资产定价理论。

在这种定价方式之下，房地产与股票一样，具备了强波动性。传统上人们指出房地产价格波动要相比之下大于股票价格波动，约只相等于股票价格波动的五分之一，但是，投资专家、学者和基金管理者指出现在的房地产价格波动要相比之下低于这一水平，他们估算房地产价格波动约要相等于股票波动的57％。　　 　　第二，房价瓦解实体经济因素，资本电子货币展现出出有反感的自主性。由资产价格理论获知，房地产价格由房地产租金收益东流的票据值要求，两者呈正涉及关系。

假如两者再次发生背离或房地产价格的波动幅度小于房地产租金的波动幅度，就指出房地产市场价格经常出现了出现异常。但是，在现实中，房屋销售价格与租金的背离早已是一个更为广泛的现象。从20世纪90年代初期以来，在香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度都相比之下多达了租金的增长速度。

在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波动中，房地产的价格与租金价格比起，也呈现出更加强劲的波动性。这解释房地产作为虚拟世界资产发展到一定阶段，房地产业的资本电子货币和实体经济领域的产品生产和劳务获取牵涉到，这也反映了虚拟世界经济运行的比较独立性。

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