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第1章 导论     随着我国城市化进程的减缓和西部研发、中部兴起、长三角、珠三角同步发展、的环渤海湾经济圈加剧、东北杨家工业基地的改建等一系列国家发展战略的实行和前进，我国建筑和房地产行业的发展被流经了前所未有的投资来源和发展动力。

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本文摘要：第1章 导论     随着我国城市化进程的减缓和西部研发、中部兴起、长三角、珠三角同步发展、的环渤海湾经济圈加剧、东北杨家工业基地的改建等一系列国家发展战略的实行和前进，我国建筑和房地产行业的发展被流经了前所未有的投资来源和发展动力。

第1章 导论     随着我国城市化进程的减缓和西部研发、中部兴起、长三角、珠三角同步发展、的环渤海湾经济圈加剧、东北杨家工业基地的改建等一系列国家发展战略的实行和前进，我国建筑和房地产行业的发展被流经了前所未有的投资来源和发展动力。可以说道，房地产业已沦为一个地方的支柱产业，沦为我国经济发展的最重要驱动力。房地产经济越是发展，随之而来的法律问题也就层出不穷。

社会上曾多次轰动一时的“房姐”龚爱爱事件，以及现在房价过低导致混乱等，都是我国房地产经济发展带给的负面后果。除此之外，再次发生在河南省焦作市的知名房产纠纷案，还首演过“一个纠纷、两种诉讼、三级法院、十年审理、十八份裁决”的闹剧，受到了人们的很大推崇。这正是注册性质不具体所带给的典型问题。在长时间的房地产交易过程中，注册是必不可少的一个环节，在现实生活中由于注册机关错误注册、以及当事人虚报情况引起的各类案件也是屡见不鲜。

对于此类问题，我国现今对不动产物权变动注册性质了解的模糊不清所造成的房产注册制度上不存在的缺失不可以说道不是原因之一。1.1论文文学创作的意义及目的1.1.1文学创作意义学术界对不动产物权变动注册性质不存在如此争议，关键在于不动产物权变动注册性质的确认不仅有很大的现实意义，而且在理论和制度的建设上也具有最重要的大力起到。

首先，众所周知，统一不动产注册机关以及《不动产登记法》的实施，早已沦为理论界与实务界的联合目标。而不动产物权变动注册性质的确认，也直接影响着不动产注册机关的统一和确认、不动产注册申请人与注册机关的权利、义务的确认，以及对于不动产注册机关错误注册责任问题的解决问题和错误注册救济方式问题的确认等，最后可以为统一不动产注册机关如何创建、理应什么样的权利义务以及对我国不动产注册制度的完备明确提出理论性的指导建议；而且本文将通过研究探究，最后将具体不动产物权变动注册的私法性质，解释我国不动产物权变动注册归属于私法性的理论依据，从立法者的角度明确提出我国应该创建私法性质的不动产物权注册制度，这毫无疑问对我国的《不动产登记法》的实施有一定的制度贡献意义。其次，从现实意义上来看，通过对不动产物权变动注册的性质的研究确认，有助指导我国创建统一不动产注册机构和不动产统一注册制度。

而我国创建统一不动产注册机构之后，就可以转变之前因注册机构不统一导致信息集中、注册结果容易查找、数据不统一、或者注册结果反复等问题。一旦统一的不动产注册机构确认，上述问题以求解决问题，我国的不动产注册效率可以提升，而且不动产注册的公信力也可以获得确保。同时，不动产征注册制度产生的原因就在于，其可以对不动产物权的变动展开审批，从而确保交易安全性和不动产物权人的权利。而从现实的宏观经济环境来看，作为物权审批最重要方式的不动产注册制度，可以在市场交易中起着清晰产权、规范不动产交易秩序和确保交易安全性等最重要起到，其为现代市场经济的发展做出突出贡献。

1.1.2文学创作目的物权变动必需以一定的审批方式展现出出来以保证交易安全性，明确到不动产，即为不动产注册制度。而具体不动产物权注册不道德的性质，直接影响着我国不动产统一注册制度的创建和完备。本文目的辩论不动产注册性质以及注册制度的涉及问题，并且想通过对不动产物权变动注册的涉及法律规定以及实践中不存在的涉及的注册性质模糊不清问题的研究分析，对不动产物权变动注册展开定性，具体我国不动产物权变动注册的性质和我国不动产物权变动注册的法律效果和法律责任，最后超过创建和完备我国不动产物权变动注册的涉及制度的目的。

1.2我国对不动产物权变动注册性质的研究现状目前，我国涉及的物权法律中早已对不动产物权变动注册作出了适当的规定。比如说，《中华人民共和国物权法》（以下全称《物权法》）中关于不动产注册的一节，就分别规定了办理不动产注册的机构以及注册机构应该遵守的职责、注册机构以及注册申请人的权利与义务、错误注册的赔偿金责任等内容。除此之外，我国的《土地注册办法》和《房屋注册办法》也有涉及内容的更进一步具体的规定。

对于不动产物权变动注册的性质，在学术界也是见仁见智。梁慧星教授指出:“不动产注册在本质上是国家证明不道德,而不是批准后不道德。

”而王利明教授在《物权法论》中写到：“不可否认，注册由行政机构实行，具备一定的行政性质，且可以通过行政诉讼对有关权利人展开维护。但注册不道德在法律效果上主要还是再次发生物权变动的审批效果，是一种民事行为，因为当事人办理不动产物权变动注册，并不需要政府的审核和核准，而是将物权变动的事实对外公开发表。”李开国教授则指出不动产注册是一种行政不道德，它反映的是国家对不动产物权变动注册过程中所牵涉到的各种法律关系的介入，而介入的目的在于确认各种不动产物权的归属于，依法维护物权人的合法权益。”除了各个学者的观点有所不同之外，在学术界，关于不动产物权变动注册的性质还不存在着有所不同的学说：还包括公法性质说道、私法性质说道以及证明不道德说道。

其中，反对公法性质说道的学者指出从我国不动产注册的现状来看,不动产注册由专门行政管理机关展开，只有在不动产的行政主管机关对所管理的不动产展开注册之后，不动产或不动产权利才能再次发生变动。这种注册的现状往往给人导致错觉,即不动产权利的变动，尚需行政主管机关的接纳，注册不道德被看做是一种行政管理不道德，目前这种观点沦为学界和实务界的通说。

而指出不动产物权变动注册的性质是私法性的学者王洪亮指出，注册效力之再次发生几乎在于注册之意思回应，如果瓦解申请人意思回应注册则无法再次发生效力，注册不道德在本质上是一种事实不道德，注册并无法彰显任何人权利。从注册的效力来看，注册不道德是产生私法效果的不道德，注册的首要意义在于物权变动的审批及公信，相对人及利害关系人均可查询注册簿册，并且任何人均可坚信注册权利而为交易。

最后，所持证明不道德说道观点的梁慧星教授指出，不动产注册在本质上是国家证明不道德,而不是批准后不道德。1.3论文的结构本论文主要分成六个部分，其中：第一部分，对我国不动产物权变动注册制度的产生与发展展开阐述，主要还包括我国不动产物权变动注册的因缘、我国不动产物权变动注册制度的演进与发展、现行有效地的物权变动注册制度及规范阐述以及权力性与义务性分析概括、学界关于物权变动注册性质的代表性观点、我国物权变动注册性质研究的问题。第二部分成我国不动产物权变动注册的行政性表象及其问题，主要还包括我国不动产物权变动注册的行政性现象阐述、现行法律规定的不动产物权变动注册机关的权利、权力和义务及其功能与属性分析、不动产物权变动注册机关的审查义务抑或监管权力辨析、不动产物权变动注册机关对违法注册的处理权及其属性。

第三部分成我国物权变动注册的法律效果与法律责任，主要还包括我国不动产物权变动注册申请人、注册法院与审查、注册已完成的法律效果与法律责任、我国不动产物权变动注册的法律效果与法律责任的行政倾向性分析以及法律效果与法律责任现状所突显的理论问题。第四部分成我国不动产物权变动注册的定性分析。将不动产物权变动注册与工商登记展开较为得出结论不动产物权变动注册为私法属性，并且其为私法性的理论根据以及现实根据，还包括不动产物权变动注册的动因、不动产物权变动注册制度设计的应然效果、价值目标、法理根据以及民事诉讼的救济方式。第五部分侧重讲解了我国不动产物权变动注册私法性确认的意义，还包括对理论体系建设的建设起到和对制度建设的指导功能。

1.4论文的研究方法1.4.1文献研究法文章对梁慧星、王利明、吴春岐、孟勤国等多位专家学者的观点都展开了陈述、辨别和分析，以便为理论建议的明确提出奠下扎实的基础。1.4.2案例分析法文章将引进实际案例，通过对案例的分析，来解释我国不动产物权变动注册在法律效果和法律责任方面不存在的引人注目理论问题，而这些问题的解决问题应该以具体不动产物权变动注册的性质为前提。1.5创意之处   首先，在对我国不动产物权变动注册的涉及法律规定、我国不动产物权变动行政性表象展开分析的基础上，对我国物权法中不动产物权变动注册展开定性，从而具体注册机关与注册申请人的权利义务和注册的法律责任与法律效果。

其次，通过对现行法律展开现代科学分析，对我国不动产物权变动注册的性质展开探究，为从理论上界定不动产注册审查的性质获取研究结论。第2章 我国不动产物权变动注册制度的产生与发展阐述     不动产物权变动注册，是不动产物权变动的法定审批手段，又称“不动产注册”，指经过不动产物权人申请人，负责管理不动产注册的国家专职部门将有关注册申请人的不动产物权的事项记述于不动产登记薄的不道德。

换言之，不动产物权变动注册是指不动产注册机关根据不动产注册申请人的申请人对不动产物权的成立、更改、出让和歼灭等，依据法定的程序记述于不动产登记薄中，并且使该不动产登记薄需要供不特定的第三人查询。注册在性质上来说是一种审批的方法，而且对不动产物权变动展开注册，不仅不利于确认权利的归属于从而增进社会平稳，而且不利于较低交易成本、确保交易秩序从而提升交易的效率性和安全性，可以说道不动产物权变动注册的产生，对物权变动理论甚至说道对于民法理论都有突破性的贡献。

2.1我国不动产物权变动注册的因缘   自古以来，为了确保交易的公平和效率，物权的变动必需不予审批。在古代社会，对于所有权的移转主要使用交付给的方式来判断，在罗马法时代就早已非常侧重移往或者交付给的形式，但是对于不动产来说，交付给这种审批的方式很难合乎其权利移往的拒绝。于是，在日耳曼法时代对交付给制度展开了更进一步的完备，即：拒绝当事人在转让土地的所有权时，要在证人面前签订让与契约而且要做出即将让与的表象不道德，让与的确实已完成要符合让与双方同意与交付给不道德同时不存在的条件。

从此就开始构成以文书替换象征物的交付给形式，这种形式意味着拒绝将记述了当事人让与双方同意的文书交付给，而需要将现实的物展开交付给之后可以已完成交付给不道德。现代的注册制度就是由此发展而一起的。近代法上，由于借贷物权，特别是在是抵押权的繁盛，使用审批原则，以调和债权人之间的利益，同时充分利用不动产的借贷价值，变得最为适当“注册制度”就是在这一背景下应运而生的。

在现在社会之所以还要完备和发展不动产物权变动注册制度，正是因为注册对于不动产物权变动具有不能替代的功能，而这些功能也正是促成不动产物权变动注册的原因和动力之所在。首先，将不动产物权的变动展开注册，可以确认不动产物权的归属于。

注册实质上是彰显物权变动以一定的权利外观，注册记述的权利人实质上就是在法律上证实物权的归属于主体。其次，物权变动之所以必须审批，注册制度之所以不会经常出现，都是人们为了执着交易的效率与安全性，确保交易秩序。

不动产物权变动在现实生活中即展现出为不动产交易，那么为了交易的长时间展开，避免物权移往中的欺诈不道德以及信息不平面问题，就必需使交易双方对权利归属于以及涉及信息有精确的了解，而注册审批制度可以协助交易双方理解客体的涉及情况和信息。再度，展开不动产物权变动注册是国家宏观管理和依法征收的必须。不动产注册制度不仅是国家对宏观经济展开调控的手段，而且是国家对房产交易展开征收的有效地凭据。

不动产的不存在不仅可以作为一种个人财产权利，在交易过程中必须纳税，而且它也应该被作为一种社会资源来对待，因为其牵涉到到一个国家的社会利益和生存环境以及生态平衡等最重要问题。通过注册，国家可以对不动产交易展开监控，制裁交易过程中的不法行为，充分发挥国家对不动产交易市场的宏观调控能力，从而确保整个社会利益。

如前所述，不动产物权变动注册的私法性要求了不动产错误注册法律责任的私法性。具体了错误注册责任的私法性，有助具体错误注册的归责原则。因为私法性的责任的归责原则，主要还包括过错责任原则、无过错责任原则以及公平责任原则，所以当具体注册错误责任私法性质之后，其归责原则的自由选择范围就增大为此三种，具体其归责原则就更为更容易。对于错误注册归责原则问题，物权法制订过程中的专家建议稿完全都不愿自由选择过错责任的归责原则，正如在王利明主持人草拟的《中国物权法草案建议稿》中，明确规定了给当事人导致根本性伤害后，受害人有权拒绝赔偿金的几种情形，其中还包括重大过失导致错误、无故推迟注册以及无故拒绝接受查找。

但是，根据我国物权法21条的规定，注册机关要展开赔偿金的错误注册，不仅还包括注册机关自身原因导致的错误，还包括由于注册申请人获取欺诈证明材料而导致的错误，看起来或许是使用不论注册机关自身否有错误都应该承担责任的无过错责任原则。而采行这种无过错责任的规则原则固然对于维护正处于弱势地位的当事人有很好的起到，但是其无形中不会减少注册机关的负累，甚至不会使注册机关诉累身患而无法展开长时间的注册服务，最后造成注册无法顺利完成，使不动产物权人的权利受到伤害。所以当下并不合适采行无过错责任原则，而过错责任原则既是普遍存在和多数地区所使用的就有它被使用的道理。

若是担忧信息不平面问题导致受害人的原告艰难，则可以使用过错责任中的举证责任长条来解决这一缺失。除此之外，因为责任的性质以求确认，所以因注册产生的责任的分担方式以及责任形式、甚至是追究责任的方式等问题也都可以迎刃而解，而这些问题的解决问题可以对我国不动产错误注册责任赔偿制度的完备产生十分大的指导作用。

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